近日,鑫苑(中国)置业发布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入96.91亿元,同比减少10.31%;公司实现净利润6.62亿元,同比增加8.3%,实现归属母公司股东的净利润7.45亿元,同比大增77.49%。期内营业成本69.44亿元,同比减少5.97%。其中,作为鑫苑主要收入来源的房地产开发业务,报告期内实现营业收入92.45亿元。得益于完善的治理结构和成熟的业务布局,鑫苑保持了稳健发展。

资产负债结构持续优化改善

年报显示,截至2019年末,鑫苑资产总计为590.36亿元,同比增加3.51%。负债合计496.02亿元,股东权益合计94.34亿元,资产负债率为84.02%,同比减少0.46个百分点。

鑫苑2019年扣除预收账款后的资产负债率为46.92%,较2017年末和2018年末的58.23%和53.79%下降明显,公司资产负债结构进一步得到优化。据统计,2019上半年房企去预收款后负债率榜单显示,TOP50房企的资产负债率均值为49.6%,鑫苑2019年的数值低于平均值。另根据WIND数据,鑫苑扣除预收后的资产负债率水平位于行业较低水平,并且还优于一些大型房地产开发企业。

纵向来看,自2012年至2019年,资产负债率方面,鑫苑在扣除预收账款后,鑫苑的资产负债率下降至40%-60%之间,尤其是2017-2019年,公司扣除预收后资产负债率呈逐年下降趋势,公司安全系数越来越高。

此外,鑫苑刚性负债方面(包括短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款和应付债券),2019年末比2018年末处于下降态势。有息负债方面,鑫苑保持以长期负债为主,公司货币资金可对短期负债形成有效覆盖。长期负债方面,长期借款科目主要为开发贷,均对应明确的开发项目和明确的还款来源。2018和2019年,鑫苑短期借款规模下降较快,有息负债结构进一步优化。

同时,根据惠誉评级于2020年2月20日发布的《新冠病毒疫情下鑫苑的再融资风险仍低》之相关报告,“2019年鑫苑总债务已经下降,一年内到期的债务比例有所减少。

货值储备良好 去化能力强劲

从存货规模和去化节奏看,鑫苑形成了一套自己的节奏。存货方面,截至2019年末鑫苑账面余额367.37亿元,较2018年末的342.99亿元有所提升,2019年去化情况和结转收入有所优化。需要指出的是,房地产开发和销售方面,鑫苑的存货规模增速低于预收账款增速,公司对开发节奏进行严格控制,防止因去化速度低于开发速度而引起的流动性压力。

鑫苑主要的销售城市包括郑州、荥阳、济南、徐州、三亚、西安、天津、长沙、成都、昆山、苏州、青岛、大连、湖州、佛山等地,和公司的货值储备区域对应,多地去化同步,货值储备变现效率较高。

在货值储备策略方面,鑫苑近年来新增货值储备主要位于郑州、济南、青岛和成都以及北京、上海地区,其中郑州占比最高。从数据看,货值储备区位分布的良好以及郑州房地产市场的健康发展,很大程度上对鑫苑销售形成了有利氛围。

此外,拿地方面,鑫苑主要以自主开发及运营为主,公司自2012年以来,少数股东权益和长期股权投资规模低,截至2019年末仅5.60亿元和4.34亿元,公司表外项目很少。

综上,鑫苑一方面资产负债结构持续优化改善;另一面去化能力强劲,保持了充裕的流动性,实现稳健经营。

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