房地产债券犹如“惊弓之鸟” 政策面消息和负面消息牵动其“神经”

房地产行业信用债违约态势愈演愈烈。

8月12日，蓝光旗下“16蓝光MTN003”未按时兑付本息，构成实质性违约。据公开资料显示，该笔债券发行规模为13亿元，主承销商为中国农业银行股份有限公司和中信银行股份有限公司西安分行。

今年以来，蓝光旗下已有多笔债券出现违约，蓝光本身经营业举步维艰，企图通过地方政府救助得到“喘息”。

就在“16蓝光MTN003”违约前一天，8月11日，阳光100中国发布公告称，由于其未能于到期日支付2021年债券的本金及溢价，因此已发生违约事件。公告显示，违约事件将触发该公司发行的于2022年到期金额为2.196亿美元、票面利率为13%的优先绿色票据交叉违约条款。如果债权人选择加速到期，该2022年债券可能即时到期及须予支付。

实际上，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年大幅增加。根据wind数据显示，2021年至今，已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。

一位TOP20房企高管分析称，从2017年以来，房地产市场调控政策总体呈现收紧趋势，且政策逐步从市场端延伸至房企融资端、土地端，这对房企资金管控加强，对企业现金流提出了更高要求，促使房地产企业加快项目周转，促使资金回笼，但在疫情以及市场销售低迷的影响下，不少房企资金面困难，有的管理出现问题，最终导致债券违约。

“目前房地产行业仍处于深度调整期，前期高举高打的房企在政策高压下如果不及时转换风格，依然会有新的违约主体出现。”上述人士表示。

债券违约逐年增加

wind数据显示，截至8月12日，2021年全行业品类下已有108只信用债券违约，违约金额达到1064.29亿元;2020年共有155只债券违约，违约金额为1757.72亿元;2019年共有188只债券违约，涉及金额1534.91亿元。

不难看出，整个行业信用债券违约呈现逐年上涨趋势。具体从房地产行业债券违约现象来看，亦是如此。

2019年，房地产行业构成实质违约或展期或触发交叉条款的债券数量为14只，涉及债券发行规模为97.2亿元;2020年，18只房地产债券出现实质违约或展期，数量相比2019年有所增加，涉及债券发行总规模升至322.5亿元;到了2021年，房地产行业债券违约只增不减，截至8月12日，共有38只涉房债券违约，债券违约数量已经超过2020年全年，涉及债券发行规模达到587.2亿元。

业内普遍认为，近两年房地产行业债券违约数量增多主要是受政策影响，前期依赖高周转下，债务压力大、资金成本高的房企受到较大负面影响，容易出现债务违约。

从违约主体来看，2019年出现债券违约行为的公司，例如正源房地产开发有限公司、国购投资有限公司等均为小型房企。有券商研究报告指出，这些企业主要风险点在于过于激进、负债压力大、现金流断裂、地产布局定位问题导致销售回款较弱、多元化转型失败、内部治理问题等，在强调“房住不炒”、融资政策“借新还旧”背景下，行业整体爆发式增长已经过去，内部分化将加剧。

2020年以来，房地产行业债券违约主体逐渐在向中大型房企延伸，例如泰禾集团、蓝光发展、协信远创、华夏幸福等债券均出现首次违约，这些企业普遍资产负债率较高、债务压力较大，公司战略方向或治理也存在一定问题。

一位债券行业从业人士认为，现在不管房企财务状况多艰难，也会将公开市场债券作为最后底线牢牢守住，因为一旦公开市场债券违约，就会在资本市场引发连锁反应，融资可能一下子就断掉了。

“现在房企暴雷最早都是从债券违约开始，所以公司也在思考如何与债券市场投资者进一步加强沟通。”一位总部位于上海的港股上市房企人士表示，其所在公司与债券投资者沟通的工作主要在香港，针对目前行业债券违约频发现象，公司能做好的就是以信用担保把每一笔债券都处理好，及时兑付不违约。其表示，一般资本市场有风吹草动，投资者也会积极跟公司联系，公司会积极将实际情况传达给投资者，让投资者们放心。

大浪淘沙时刻到了！

今年以来，房地产债券也如同“惊弓之鸟”，不仅对行业政策面消息变得异常敏感，同行业内重点企业发生的负面消息也会引发房地产债券波动。

这种波动首先反应在债券利率上。

8月13日，四川新希望房地产开发有限公司公开发行2019年公司债券(第一期)2021年票面利率调整公告。公告称，根据公司实际情况及当前市场环境，发行人决定将本期债券后1年票面利率上调10个基点，即2021年9月10日至2022年9月9日本期债券的票面利率为4.95%(本期债券采用单利按年计息，不计复利)。据了解，公告中提及债券简称为“19希望01”，发行总额1.8亿元，期限为3年，调整前票面利率为4.85%。

无独有偶。今年6月，一家TOP20千亿房企发行的一笔一年期1.5亿美元债券，票面利率达到12.5%。据知情人士透露，该笔债券原本跟投资人谈的利率不足10%，但由于彼时行业出现了头部房企商票兑付事件，受此影响，资本市场担忧情绪比较严重，不得已之下该房企只好将票面利率调高两个多点，最终导致这笔美元债发行利率高达12.5%，也创造了该公司近期发行债券利率新高。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜认为，发债利率提高一方面与市况有关，比如市场流动性的充裕度以及板块整体表现，另一方面也与资信评级变化有关，“不管是中债利率提高还是美元债利率提高，背后原因大致，但中债更易受政策面影响”。

不仅债券利率受波及，债券交易价格受此影响也出现较大波动，其中又以美元债表现突出。

例如7月26日，融信中国旗下2023年到期债券每1美元下跌1.6美分至95.1美分，创2020年4月以来最低水平。

“美元债波动主要源自政策不确定性以及投资者情绪，与公司基本面无过多关联，更不会对公司再融资需求造成影响。”融信中国彼时在回复中国房地产报记者采访时称。

这些美元债下跌背后，一方面是大环境拖累，另一方面可能也跟房企自身经营状况存在风险因素相关。

正因如此，今年以来，越来越多房企被下调评级。根据公开报道统计，今年前7月，被“三大国际评级机构——穆迪、标普、惠誉”调至负面展望的房企超过10家，远高于去年水平;被下调评级、撤销评级的房企数量也明显增加。

显然，在政策压力之下，评级机构也越来越严谨，房地产行业真正的大浪淘沙时刻到了。

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